Immobilien sind ein wichtiger Baustein im Portfolio. Auf was Sie achten müssen.

Die aktuelle Situation ist eine Kehrtwende von buchstäblich 180 Grad. Haben im 2021 Investoren Immobilienfonds im grossen Stil nachgefragt und so die Agios der Fonds nach oben getrieben, waren es in diesem Jahr  die steigenden Zinsen und die hohen Bewertungen, die die Investoren wieder zum Aussteigen bewegt haben. Während also die eigentlichen Immobilienpreise stabil geblieben sind, haben sich die Aufpreise mit den stark rückläufigen Agios verringert und eine höhere Volatilität verursacht.

Wie hängen diese Punkte alle zusammen und was bedeutet das für Anleger? Die Anlageklasse Immobilien rückt aufgrund der aktuellen Marktsituation wieder vermehrt in den Anlegerfokus.

Wohneigentum gilt landläufig als die Anlage schlechthin für den Schweizer Mittelstand. Für viele Menschen ist das Einfamilienhaus nach wie vor das erstrebenswerte Ziel einer gutbürgerlichen Lebensplanung – man kann schnell den Eindruck bekommen, gerade in der Schweiz besitze praktisch jeder ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung. Dass hier der Schein trügt, zeigen die Zahlen: Nur rund 40% der Schweizer Haushalte lebt in den eigenen vier Wänden – somit sind wir, was die Wohneigentumsquote angeht, absolut europäisches Schlusslicht.

Die ökonomischen und regulatorischen Entwicklungen der jüngeren Vergangenheit haben wenig dazu beigetragen, dieses Verhältnis zu ändern. Eine grosse Nachfrage nach Einfamilienhäusern, vor allem in den urbanen Zonen und deren Agglomerationen, trifft hier auf ein begrenztes und teures Angebot sowie strikte regulatorische Anforderungen, die geschaffen wurden um einer Immobilienblase vorzubeugen. Daran haben vorerst auch die Zinserhöhungen und die damit einhergehenden gestiegenen Finanzierungskosten (noch) wenig geändert. Die ungebrochen hohe Nachfrage stützt die hohen Immobilienpreise. Der kumulierte Preisanstieg beträgt im Segment der Einfamilienhäuser im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr rund 5.5% (im Segment der Renditeliegenschaften sogar 6%).

Vielen Haushalten (Anzahl zunehmend) ist es deshalb aktuell nicht mehr möglich per Direktinvestition am Immobilienmarkt zu partizipieren. Über 70% der Schweizer Familien können sich an ihrem Wohnort kein Wohneigentum mehr leisten. Diese Tatsache muss aber kein absolutes Ausschlusskriterium vom Immobilienmarkt sein, im Gegenteil. Es bieten sich eine Vielzahl von Alternativen, die ebenfalls Investitionen in den Immobilienmarkt ermöglichen.

In den folgenden Abschnitten zeigen wir Ihnen auf, welche Alternativen es gibt für Privatanleger um am Immobilienmarkt zu partizipieren. Wir gehen auf Vor- und Nachteile ein und zeigen Ihnen auf, wie Sie mit clevercircles günstig und bequem Ihr Immobilienengagement steuern können, bei Bedarf weltweit.

Immobilienfonds

Immobilienfonds sammeln Kapital der Anleger ein und legen es nach festgelegten Anlagerichtlinien in Immobilienobjekten an. Je nach Ausrichtung des Fonds kann dabei auch thematisch in verschiedene Sektoren investiert werden, wie z.B. Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilen oder Büroimmobilien. Immobilienfonds erwirtschaften Rendite aus Erträgen der gehaltenen Liegenschaften und durch den Wertanstieg ihres bewirtschafteten Immobilienportfolios. Gegenwärtig sind knapp 40 Schweizer Immobilienfonds mit unterschiedlichem Fokus zum Vertrieb in der Schweiz zugelassen.

Bei aktiv geführten Immobilienfonds und solchen, die thematische Anlagestrategien verfolgen (z.B. Alterswohnungen), findet die Auswahl der Immobilien und die Zusammenstellung der Portfolios nach aufwändigen Analysen durch Experten statt, was sich in den hohen Produktkosten widerspiegelt.

ETF (Exchange Traded Funds) / Indexfonds

ETF und Indexfonds sind Anlageprodukte, deren Ziel es ist, einen Index ganzheitlich nachzubilden. Diese Replikation findet entweder physisch statt, indem die dem Index zugrundeliegenden Werte effektiv gekauft und verkauft werden, oder synthetisch, indem man die Entwicklung des Index mit Finanzinstrumenten "nachbaut". Durch einen ETF ist sowohl regional wie auch sektorenübergreifend eine sehr hohe Diversifikation der Anlagen im Immobilienmarkt gewährleistet.

ETF sind jederzeit an der Börse handelbar.. Die Anlegerin oder der Anleger kann seine Investitionen also sehr flexibel gestalten und die gehaltenen Anteile jederzeit erhöhen oder reduzieren. Die passive Replikation eines Index erfordert kein aktives managen der Immobilien, was sich bei solchen Produkten positiv auf die Kosten auswirkt.

Bei clevercircles setzen wir einen ETF der UBS ein, der den SXI Real Estate® Funds Index physisch repliziert und dazu Anteile von anderen Immobilienfonds kauft und verkauft. Dieser Index bildet die Performance sämtlicher Schweizer Immobilienfonds ab, die mindestens 75% ihres Fondsvermögens in der Schweiz investiert haben. Insgesamt sind 41 Immobilienfonds im Index enthalten. Diese maximale Diversifikation über alle Landesteile hinweg überwiegt die leicht höheren Fondskosten, die aufgrund der Dachfonds-Struktur zustandekommen (hier finden Sie unser Anlageuniversum)

Crowdinvesting (Schwarmfinanzierung)

Anders als bei Immobilienfonds wird mit Crowdinvesting meistens nur in ein spezifisches Immobilienprojekt investiert. Dabei wird das Geld direkt in Bauprojekte, bestehende Immobilien oder in Bauland angelegt. Die Informationen zum Projekt sind öffentlich bekannt und können online eingesehen werden. Crowdfunding Projekte sprechen bewusst eine grosse Anzahl von Investoren an, die mit vergleichsweise tiefen Beträgen am Projekt partizipieren wollen. Anleger werden zudem Miteigentümer der Immobilie und als solche im Grundbuch eingetragen.

Das Risiko bei Crowdinvesting: Das angelegte Geld geniesst keinen Schutz als Sondervermögen. Durch die praktisch nicht vorhandene Diversifikation in verschiedene Projekte, sind solche Anlagen sehr risikobehaftet, zumal die Projekte oftmals an zweitklassiger Lage (ent-)stehen. Als Miteigentümer sind Sie direkt in allen Entscheidungen involviert (Eigentümerversammlung). Solche Prozesse können sehr anstrengend sein, vor allem wenn es Probleme gibt. Wenn Sie Miteigentümer sind, können Sie Ihre Anteile nicht einfach verkaufen wie bei einem Fonds, Sie müssen in der Regel selber einen Käufer finden. Im Einzelfall zu beachten sind auch die Kosten des Plattformbetreibers, die mehrere Prozentpunkte betragen können. Alles in allem ist diese Anlageform nicht uninteressant, aber nur Investoren zu empfehlen, die sich vertieft mit der Materie auskennen, über genügend Reserven verfügen und die Risiken verstehen.

Immobilienaktiengesellschaften

Hierbei handelt es sich um Aktiengesellschaften, die hauptsächlich in Immobilien investieren. Durch den Kapitalmarkt beschaffen sich Immobilienaktiengesellschaften Eigenkapital, das sie für ihre Investitionstätigkeiten einsetzen. Anleger investieren über Aktien der börsenkotierten Immobilienaktiengesellschaften indirekt in den Immobilienmarkt. Bei solchen Anlagen profitiert der Anleger neben der Performance auch von Dividendenausschüttungen und bei Stimmrechtsaktien natürlich auch von seinen Mitbestimmungsrechten als Aktionär an der Generalversammlung.

Es gibt aber auch hier Punkte, die beachtet werden müssen: Ein Anleger, der Aktien kauft, geniesst nicht den gleichen Schutz wie jemand, der Fondsanteile hält. Im Gegensatz zu einem Fonds, dessen Fondsvermögen ein Sondervermögen darstellt und deshalb bei einem Konkurs der Fondsgesellschaft nicht in die Konkursmasse einfliesst, ist das Geld, das in Aktiengesellschaften investiert wird, im Konkursfall mit hoher Wahrscheinlichkeit verloren. Dies hängt auch damit zusammen, dass Immobilienfirmen grundsätzlich unbeschränkt Schulden aufnehmen können, was bei Fonds durch die Gesetzgebung strikt begrenzt wird. Zu beachten ist ebenfalls, dass Immobilienfirmen in aller Regel nicht in Wohnimmobilien investieren, sondern hauptsächlich in kommerzielle Projekte. Aus diesen Gründen resultiert bei Immobilienaktien ein höheres Risiko für Anleger.

Agio, als wichtige Kennzahl bei Immobilienfonds

Investoren in Immobilienfonds bezahlen beim Kauf eines Anteils einen Aufschlag – das sogenannte Agio. Wie wichtig Immobilienanlagen in den letzten Jahren waren, wird dadurch sichtbar, dass Anleger:innen bereit waren, für Investitionen hohe Aufschläge sprich Agios in Kauf zu nehmen. Das Agio bezeichnet die Differenz des vom Anleger bezahlten Preises pro Anteil zum rechnerisch ermittelten Wert der Fondsimmobilien (Nettoinventarwert). Die Bewertung der Immobilien in einem Fondsportfolio findet ein- bis zweimal pro Jahr statt und ist entsprechend relativ statisch.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilienfonds, waren Agios von deutlich über 30% bis vor Kurzem nicht aussergewöhnlich. Weshalb war das so? Das Agio eines Immobilienfonds setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen. Darin beinhaltet sind u.a. Prämien für die Diversifikation und der Liquidität der Anlage sowie für den Schutz, den ein regulierter und beaufsichtigter Fonds beinhaltet. Zusätzlich wird das Agio massgeblich durch eine eher konservative Bewertungspraxis und strenge Buchhaltungsvorschriften bei Immobilienbewertungen beeinflusst.

Der Zustand der hohen Agios wurde nun im Sommer durch die steigenden Zinsen und dem Verkaufsdruck durch vornehmlich institutionelle Investoren aus Immobilienanlagen korrigiert, mit der Konsequenz, dass die aufgeblasenen Agios nun bei allen kotierten Immobilienfonds unter die Schwelle von 10% gesunken sind.

In der Schweiz weisen aktuell rund 40% der Immobilienfonds sogar einen Abschlag zum Nettoinventarwert auf, was bedeutet, dass der Anteilspreis günstiger ist, als der anteilige Wert der gehaltenen Immobilien. Solche Aussagen sind jedoch immer mit Vorsicht zu geniessen, denn es gibt nicht den einzig wahren Wert einer Immobilie, sondern komplexe Berechnungsverfahren mit vielen Variablen zu verschiedenen Stichzeitpunkten.

Unbestritten ist, dass aus Anlegersicht Schweizerische Immobilienfonds im Vergleich zum Vorjahr deutlich günstiger geworden sind.

Chancen und Risiken am Immobilienmarkt

Steigende Zinsen sind für Immobilien Gift. Grundsätzlich gilt: Steigen die Zinsen, steigen die Finanzierungskosten und sinken die Renditen. Immobilienanlagen werden weniger attraktiv. Die Schweiz ist allerdings auch hier ein bisschen ein Sonderfall. Wir haben wenig Platzreserven und gleichzeitig eine solide Wirtschaft und Zuwanderung. Das Angebot an (Wohn-)immobilien in der Schweiz ist natürlich begrenzt, umgekehrt gibt es viele Gründe dafür, dass die Nachfrage anhalten wird. Im aktuellen Inflationsumfeld zeigen sich auch Chancen insbesondere im Bereich der Geschäftsimmobilien. Diese beinhalten durch indexierte Mietverträge quasi einen "eingebauten" Inflationsschutz.

Trotz allem drohenden Ungemach schätzen viele Experten Immobilienanlagen langfristig nach wie vor als attraktiv ein, einige meinen sogar, dass es sich jetzt unter anderem  aufgrund der korrigierten Agios um einen guten Einstiegszeitpunkt handelt.

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