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Immobilien sind ein wichtiger Baustein im Portfolio. Auf was Sie achten müssen.

Es ist unglaublich: Wer im Jahr 2007 in Wohnimmobilienfonds investierte, hat bis heute sein Investment mehr als verdoppelt. Andere Zahlen mit jüngerem Bezugsdatum zeigen, dass die Wertzunahme nach wie vor sehr hoch ist. So kostete ein Einfamilienhaus  im dritten Quartal 2019 im Durchschnitt stolze 6% mehr als im Vorjahr, eine Wohnung immerhin 2% mehr.

Die Preise im Immobilienmarkt scheinen seit Jahren nur einen Weg zu kennen: nach oben. Immobilien haben als Anlageklasse unbestritten an Wichtigkeit zugelegt und ihre Relevanz dürfte in den nächsten Jahren hoch bleiben. Aufgrund der negativ rentierenden Obligationen sind sie als Anlage im risikoärmeren Bereich inzwischen fast alternativlos und vor allem bei institutionellen Anlegern wie Pensionskassen sehr gefragt.

Geht es um Immobilienanlagen, gibt es einige wichtige Punkte, die es zu beachten gilt. Wir wollen Sie fit machen auf dem Thema und Ihnen Chancen und Risiken aufzeigen. Was müssen Sie beachten, wenn Sie am Immobilienmarkt investieren? Was gibt es für dabei für Möglichkeiten? Wie können Sie clevercircles nutzen für Anlagen am Immobilienmarkt?

 

Wohneigentum gilt landläufig als die Anlage schlechthin für den Schweizer Mittelstand. Für viele Menschen ist das Einfamilienhaus nach wie vor das erstrebenswerte Ziel einer gutbürgerlichen Lebensplanung. Man kann den Eindruck bekommen, in der Schweiz besitze praktisch jeder ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung. Dass hier der Schein trügt, zeigen die Zahlen dazu: Nur rund 44% der Schweizer Haushalte leben in den eigenen vier Wänden – somit sind wir, was die Wohneigentumsquote angeht, europäisches Schlusslicht.

 

Die ökonomischen und regulatorischen Entwicklungen der jüngeren Vergangenheit haben wenig dazu beigetragen, dieses Verhältnis zu ändern. Im Gegenteil: So konnten sich gemäss einem Bericht der Raiffeisen Bank im Herbst 2019 rund 71% der Schweizerinnen und Schweizer aufgrund der hohen Immobilienpreise und dem dafür benötigtem Eigenkapital kein Einfamilienhaus in ihrer Wohnregion mehr leisten. Eine grosse Nachfrage nach Einfamilienhäusern, vor allem in den urbanen Zonen und deren Agglomerationen, trifft hier auf ein begrenztes und teures Angebot sowie strikte regulatorische Anforderungen, die geschaffen wurden um einer Immobilienblase vorzubeugen. Vielen Haushalten ist es deshalb aktuell nicht möglich per Direktinvestition am Immobilienmarkt zu partizipieren.

Diese Tatsache muss aber kein Ausschlusskriterium vom Immobilienmarkt sein, im Gegenteil. Will man trotzdem von den Erträgen der Immobilienmärkte profitieren, bietet sich heute eine Vielzahl von Alternativen, die genau das ermöglichen.

Dass Immobilienanlagen ungebrochen stark nachgefragt werden und Analysten vorderhand auch keine sich abzeichnende Korrektur sehen, hat unter anderem mit der faktisch alternativlosen Situation an den Börsen zu tun: Immobilienanlagen sind verglichen mit Aktien oder Rohstoffen weniger volatil, während sie trotzdem als Garant gelten für konstante, gleichmässige Erträge.

In den folgenden Abschnitten zeigen wir Ihnen auf, welche Alternativen es für Privatanleger gibt, um am Immobilienmarkt zu partizipieren. Wir gehen auf Vor- und Nachteile ein und zeigen Ihnen auf, wie Sie mit clevercircles günstig und bequem Ihr Immobilienengagement steuern können, bei Bedarf weltweit.

 

Immobilienfonds

Immobilienfonds funktionieren wie folgt: Die Fonds sammeln Kapital der Anleger ein und legen es nach festgelegten Anlagerichtlinien in Immobilienobjekten an. Je nach Ausrichtung des Fonds kann dabei in verschiedene Sektoren investiert werden, wie in Wohnimmobilien, in Gewerbeimmobilien oder in Büroimmobilien. Immobilienfonds erwirtschaften Rendite aus Erträgen der gehaltenen Liegenschaften und durch den Wertanstieg ihres bewirtschafteten Immobilienportfolios. Gegenwärtig sind knapp 40 Schweizer Immobilienfonds mit unterschiedlichem Fokus zum Vertrieb in der Schweiz zugelassen.

 

ETF (Exchange Traded Funds) / Indexfonds

ETF und Indexfonds sind Anlageprodukte, deren Ziel es ist, einen Index ganzheitlich nachzubilden. Diese Replikation findet entweder physisch statt, indem die zugrundeliegenden Werte effektiv gekauft und verkauft werden, oder synthetisch, indem man die Entwicklung des Index mit Finanzinstrumenten "nachbaut". Durch einen ETF ist sowohl regional wie auch sektorenübergreifend eine hohe Diversifikation der Anlagen im Immobilienmarkt gewährleistet.

ETF sind jederzeit an der Börse handelbar. Der Anleger kann seine Investitionen also sehr flexibel gestalten und die gehaltenen Anteile jederzeit erhöhen oder reduzieren. Bei clevercircles setzen wir den einzigen ETF ein, der den SXI Real Estate® Funds Index physisch repliziert und dazu Anteile von anderen Immobilienfonds kauft und verkauft. Dieser Index bildet die Performance sämtlicher Schweizer Immobilienfonds ab, die mindestens 75% ihres Fondsvermögens in der Schweiz investiert haben. Insgesamt sind 37 Immobilienfonds im Index enthalten. Diese maximale Diversifikation über alle Landesteile hinweg überwiegt die leicht höheren Fondskosten, die aufgrund der Dachfonds-Struktur zustandekommen (hier finden Sie unser Anlageuniversum)

Abbildung 1 /  Engagement des UBS ETF (CH) SXI Real Estate® Funds (CHF) A-dis nach Sektoren
Abbildung 1 / Engagement des UBS ETF (CH) SXI Real Estate® Funds (CHF) A-dis nach Sektoren

 

Crowdinvesting (Schwarmfinanzierung)

Anders als bei Immobilienfonds wird mit Crowdinvesting meistens nur in ein spezifisches Immobilienprojekt investiert. Dabei wird direkt in Bauprojekte, bestehende Immobilien oder Bauland investiert. Die Informationen zum Projekt sind öffentlich bekannt und können online eingesehen werden. Crowdfunding Projekte sprechen bewusst eine grosse Anzahl von Investoren an, die mit vergleichsweise tiefen Beträgen am Projekt partizipieren. Anleger werden Miteigentümer der Immobilie und als solche im Grundbuch eingetragen.

Das Risiko bei Crowdinvesting: Das angelegte Geld geniesst keinen Schutz als Sondervermögen. Durch die praktisch nicht vorhandene Diversifikation in verschiedene Projekte, sind solche Anlagen sehr risikobehaftet, zumal die Projekte oftmals an zweitklassiger Lage (ent-)stehen. Als Miteigentümer sind Sie direkt in allen Entscheidungen involviert (Eigentümerversammlung). Solche Prozesse können sehr anstrengend sein, vor allem wenn es Probleme gibt. Wenn Sie Miteigentümer sind, können Sie Ihre Anteile nicht einfach verkaufen wie bei einem Fonds, Sie müssen in der Regel selber einen Käufer finden. Im Einzelfall zu beachten sind auch die Kosten des Plattformbetreibers, die mehrere Prozentpunkte betragen können. Alles in allem ist diese Anlageform nicht uninteressant, aber nur Investoren zu empfehlen, die sich vertieft mit der Materie auskennen, über genügend Reserven verfügen und die Risiken verstehen.

 

Immobilienaktiengesellschaften

Hierbei handelt es sich um Aktiengesellschaften, die vor allem in Immobilien investieren. Durch den Kapitalmarkt generieren sich Immobilienaktiengesellschaften Eigenkapital, das sie für ihre Investitionstätigkeiten einsetzen können. Anleger investieren über Aktien der börsenkotierten Immobilienaktiengesellschaften indirekt in den Immobilienmarkt. Bei solchen Anlagen profitiert der Anleger neben der Performance auch von Dividendenausschüttungen und bei Stimmrechtsaktien natürlich auch von seinen Mitbestimmungsrechten als Aktionär an der Generalversammlung.

Es gibt aber auch hier Punkte, die beachtet werden müssen: Ein Anleger, der Aktien kauft, geniesst nicht den gleichen Schutz wie jemand, der Fondsanteile hält. Im Gegensatz zu einem Fonds, dessen Fondsvermögen ein Sondervermögen darstellt und deshalb bei einem Konkurs der Fondsgesellschaft nicht in die Konkursmasse einfliesst, ist das Geld, das in Aktiengesellschaften investiert wird, im Konkursfall mit hoher Wahrscheinlichkeit verloren. Dies hängt auch damit zusammen, dass Immobilienfirmen grundsätzlich unbeschränkt Schulden aufnehmen können, was bei Fonds durch die Gesetzgebung strikt begrenzt wird. Zu beachten ist ebenfalls, dass Immobilienfirmen in aller Regel nicht in Wohnimmobilien investieren, sondern hauptsächlich in kommerzielle Projekte. Aus diesen Gründen resultiert bei Immobilienaktien ein höheres Risiko für Anleger.

Weitere, wichtige Aspekte in Zusammenhang mit Immobilienanlagen

Agio

Wie wichtig Immobilienanlagen inzwischen geworden sind, wird auch dadurch sichtbar, dass Anleger dafür Aufschläge (Agio) in Kauf nehmen. Investoren in Immobilienfonds bezahlen beim Kauf eines Anteils einen Aufschlag – das sogenannte Agio. Das Agio bezeichnet die Differenz des Anteilpreises zum rechnerisch ermittelten Wert der Fondsimmobilien (Nettoinventarwert). Die Bewertung der Immobilien in einem Fondsportfolio findet ein- bis zweimal pro Jahr statt und ist entsprechend relativ statisch.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilienfonds sind Agios von zum Teil deutlich über 30% nicht mehr aussergewöhnlich. Etwas zugespitzt könnte man sagen: Die Kurse von Immobilienfonds steigen, ohne dass sich deren inhärenter Wert zumindest rechnerisch verändert hat.

Weshalb ist das so? Das Agio eines Immobilienfonds ist im Grunde genommen ein Preis für die Vorteile von Immobilienfonds. Darin beinhaltet sind u.a. Prämien für die Diversifikation und der Liquidität der Anlage sowie für den Schutz, den ein regulierter und beaufsichtigter Fonds bietet. Zusätzlich wird das Agio massgeblich durch eine eher konservative Bewertungspraxis und entsprechender Buchhaltungsvorschriften beeinflusst. Was dann noch übrig bleibt, sind die marktgetriebenen Faktoren. Dieser Teil des Agios ist naturgemäss schwankungsanfälliger und kann bei einem Nachfragerückgang rasch auf den Preis drücken.

 

Leerwohnungsziffer

Bei Renditeliegenschaften zeichnet sich ein leicht anderes Bild ab als beim Wohneigentum: Höhere Erträge pro Quadratmeter Wohnfläche sind der Grund, weshalb im 2019 viel mehr in den Bau von Renditeliegenschaften investiert wurde als in Wohneigentum.

Als Konsequenz daraus stehen immer mehr Wohnungen leer: Allein seit 2015 hat sich deren Anteil mit rund 75'000 leerstehenden Objekten mehr als verdoppelt. Hat vor zwei Jahren die steigende Leerwohnungsziffer für einen öffentlichen Aufschrei gesorgt und die Angst vor einer Immobilienblase geschürt, so wird sie heute von Experten eher als notwendiges Übel der ökonomischen Grosswetterlage gesehen. Der schweizweite Durchschnitt von 1.6% widerspiegelt hier aber nicht die regionalen Realitäten, die sich sehr stark unterscheiden - auch im Risiko einer möglichen Preiskorrektur.

Die Leerwohnungsziffer wird für ein wenig diversifiziertes Portfolio problematisch, weil dann wegfallende Erträge nicht mehr aufgefangen werden können.

 

Immobilien im Portfoliokontext

Was kann den Immobilienboom stoppen? Analysten sehen hier vor allem die "Gefahr" steigender Zinsen. Aber: Die Zentralbanken haben sich in der jüngeren Vergangenheit bewusst dagegen ausgesprochen und es ist kaum vorstellbar, dass in einer drohenden Rezession Zinserhöhungen plötzlich opportun werden sollen. Somit ist es unwahrscheinlich, dass die Zinsen im Währungsraum Euro und Schweizer Franken in absehbarer Zeit signifikant erhöht werden. Die Finanzierung von Immobilien bleibt also auch in Zukunft sehr günstig, was die Preise weiterhin stützen wird.

Abbildung 2 Entwicklung des SPI und SWIIT seit 2007
Abbildung 2 Entwicklung des SPI und SWIIT seit 2007

 

Vergleicht man die Entwicklung des Schweizer Aktienmarktes (SPI) mit der Entwicklung des Immobilienfonds-Index (SWIIT) seit 2007, dann zeigt sich eine nur schwache Korrelation von 0.247, was eine tiefe "Gleichläufigkeit" der beiden Indizes ausweist. Exemplarisch verdeutlicht wird diese Tatsache in der Periode von 2007 bis 2009, in welcher der SPI stark mit den Auswirkungen (beinahe -50%) der Finanzkrise zu kämpfen hatte, während der SWIIT sich schnell wieder stabilisierte und dann zügig wieder erholte. Für Anleger ist das eine gute und beruhigende Botschaft, denn sie verdeutlicht: Immobilienanlagen im Portfolio erhöhen die Diversifikation und führen zu einem insgesamt weniger schwankungsanfälligen Portfolio.

Vor kurzem haben wir vier unserer teilnehmenden Anlageprofis nach ihrer Asset Allocation gefragt. Im Schnitt weisen die Anlageprofis Immobilien aktuell eine Investitionsquote von rund 20% zu. Hier erfahren Sie mehr dazu 

 

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