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L'immobilier est un élément important d'un portefeuille. Voici ce à quoi vous devez prêter attention.

Pendant la phase de faiblesse des taux d’intérêt des dernières années, les investissements dans l’immobilier étaient considérés comme des alternatives éprouvées aux placements à taux fixe. Les raisons : revenus prévisibles, stabilité et absence d’intérêts négatifs. Le prix des placements immobiliers avait donc également augmenté en conséquence. Ceux qui investissaient dans les fonds immobiliers suisses devaient accepter des majorations (agios) élevées. Avec le revirement des taux d’intérêt et la fin des intérêts négatifs, la situation a désormais fondamentalement changé.

Il s’agit ici d’un renversement complet de la situation. Alors qu’en 2021, la demande en fonds immobiliers dominait chez les investisseurs et faisait grimper les agios, ce sont cette année la hausse des taux d’intérêt et les valorisations élevées qui les ont incités à mettre fin à leur engagement. Tandis que les prix de l’immobilier à proprement parler sont restés stables, les majorations ont baissé du fait du recul marqué des agios, causant ainsi une volatilité plus importante.

Quel est le lien entre tous ces points et qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? Du fait de la situation actuelle sur les marchés, les investisseurs s’intéressent de nouveau de plus en plus à cette classe d’actifs.

Les logements en propriété sont généralement considérés comme le placement par excellence de la classe moyenne suisse. Nombreux sont ceux pour qui une maison individuelle reste l’objectif à atteindre dans leur vie, au point qu’on a souvent l’impression qu’en Suisse, tout le monde est propriétaire d’un appartement ou d’une maison. Or, les chiffres montrent que cette impression est trompeuse. Seuls environ 40 % des ménages suisses vivent dans leurs quatre murs ; en ce qui concerne le taux de logements en propriété, la Suisse fait figure de lanterne rouge européenne.

L’évolution économique et réglementaire des dernières années n’a guère contribué à changer ce pourcentage. La demande importante en maisons individuelles, notamment dans les zones urbaines et leurs agglomérations, fait ici face à une offre limitée et onéreuse ainsi qu’à des exigences réglementaires strictes destinées à éviter la formation d’une bulle immobilière. Les hausses des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts de financement qui en résultent n’y ont pas (encore) changé grand-chose. Les prix élevés de l’immobilier sont le fruit de la forte demande ininterrompue. Au cours du troisième trimestre, la hausse cumulée des prix dans le segment des maisons individuelles s’élève à environ 5,5 % par rapport à l’année précédente (et même à 6 % dans le segment des immeubles de placement).

Actuellement, le nombre déjà élevé de ménages qui ne sont plus en mesure de participer par placement direct au marché de l’immobilier croît encore. Plus de 70 % des familles suisses ne peuvent plus s’acheter de logement en propriété dans leur lieu de résidence. Mais il ne s’agit pas là d’un critère d’exclusion absolu du marché immobilier, bien au contraire. De nombreuses alternatives permettent également de procéder à des investissements dans le marché immobilier.

Dans ce qui suit, nous vous présentons les alternatives dont disposent les particuliers souhaitant investir dans le marché immobilier. Nous détaillons leurs avantages et inconvénients et vous montrons comment gérer, grâce à clevercircles, votre engagement immobilier à un prix raisonnable et en tout confort, le cas échéant dans le monde entier.

Fonds immobiliers

Les fonds immobiliers collectent le capital des investisseurs et le placent dans des biens immobiliers en tenant compte des directives de placement définies. Selon l’orientation du fonds, il est aussi possible d’opter pour des investissements thématiques dans différents secteurs comme l’immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux. Les fonds immobiliers génèrent des gains à partir des revenus des biens immobiliers détenus et de l’augmentation de la valeur du portefeuille immobilier géré. À l’heure actuelle, une quarantaine de fonds immobiliers suisses aux thématiques très diverses sont autorisés à la distribution en Suisse.

Dans le cas de fonds immobiliers à gestion active et à stratégie de placement thématique (p. ex. logements pour personnes âgées), ce sont des experts qui sélectionnent les biens immobiliers et composent le portefeuille à la suite d’analyses approfondies, ce qui se reflète dans les coûts élevés de ces produits.

 

ETF (Exchange Traded Funds) / fonds indiciels

Les ETF et les fonds indiciels sont des produits de placement dont le but est de reproduire un indice dans sa globalité. Cette réplication est soit physique et consiste alors à acheter et vendre effectivement des titres sur lesquels se fonde le fonds, soit synthétique et « imite » l’évolution de l’indice en recourant à des instruments financiers. Les ETF permettent une diversification très poussée, aussi bien au niveau sectoriel que régional, des placements sur le marché immobilier.

Les ETF se négocient en bourse. Les investisseurs peuvent donc faire preuve d’une grande souplesse dans leurs placements et augmenter ou réduire à tout moment les parts détenues. La réplication passive d’un indice n’exige pas de gestion active des biens immobiliers, ce qui a un effet positif sur les coûts de ces produits.

Chez clevercircles, nous recourons à un ETF de la société UBS avec réplication physique du SXI Real Estate® Funds Index et achat et vente de parts d’autres fonds immobiliers. Cet indice reproduit la performance de tous les fonds immobiliers suisses ayant investi au moins 75 % de leurs actifs en Suisse. L’indice compte 41 fonds immobiliers au total. Cette diversification maximale dans toutes les régions du pays l’emporte sur les coûts légèrement supérieurs du fonds dus à sa structure de fonds de fonds (vous trouverez ici notre univers d'investissement).

Illustration 1 /  Exposition sectorielle de l'indice UBS ETF (CH) SXI Real Estate® Funds (CHF)
Illustration 1 / Exposition sectorielle de l'indice UBS ETF (CH) SXI Real Estate® Funds (CHF)

 

Crowdfunding immobilier

Contrairement aux fonds immobiliers, le crowdfunding immobilier se concentre en général sur un projet immobilier spécifique. Ici, l’argent est placé directement dans des projets de construction, des biens immobiliers existants ou des terrains à construire. Les informations relatives au projet sont publiques et peuvent être consultées en ligne. Les projets de crowdfunding immobilier s’adressent à un grand nombre d’investisseurs qui souhaitent y participer avec des montants comparativement faibles. Par ailleurs, les investisseurs sont enregistrés en tant que copropriétaires du bien immobilier et figurent donc au registre foncier.

Risque du crowdfunding immobilier : l’argent placé ne bénéficie pas d’une protection en tant que patrimoine distinct. Du fait de la diversification quasi-inexistante dans différents projets, de tels placements comportent de grands risques, d’autant que les projets sont souvent moins bien situés. Les copropriétaires sont impliqués dans toutes les décisions (assemblée des copropriétaires). De telles procédures sont parfois très fastidieuses, notamment en cas de problèmes. Les copropriétaires ne peuvent pas revendre leurs parts comme dans un fonds, mais doivent trouver eux-mêmes un acheteur. Il convient de tenir également compte des coûts de l’exploitant de la plateforme, qui peuvent s’élever à plusieurs pour cent. Au total, ce type de placement ne manque pas d’intérêt, mais doit uniquement être recommandé aux investisseurs qui connaissent le sujet, disposent de réserves suffisantes et comprennent les risques encourus.

 

Sociétés anonymes immobilières

Il s’agit ici de sociétés anonymes qui investissent essentiellement dans l’immobilier. Les sociétés anonymes immobilières se procurent leur capital propre sur le marché des capitaux et s’en servent pour réaliser leurs investissements. Les investisseurs investissent indirectement dans le marché immobilier par le biais d’actions des sociétés anonymes immobilières cotées en bourse. Dans le cas de tels placements, les investisseurs bénéficient non seulement de la performance, mais aussi des distributions de dividendes et, dans le cas d’actions à droit de vote privilégié, de leurs droits de vote d’actionnaires lors de l’assemblée générale.

Ici aussi, il convient de tenir compte de quelques points : un investisseur achetant des actions ne bénéficie pas de la même protection qu’une personne qui détient des parts d’un fonds. Contrairement à un fonds dont les actifs sont considérés comme patrimoine distinct et sont donc exclus, le cas échéant, de la masse de la faillite, l’argent investi dans les sociétés anonymes sera très probablement perdu en cas de faillite. Cela est lié au fait que les sociétés immobilières peuvent s’endetter sans restriction, alors que l’endettement des fonds est strictement limité par la loi. Il convient aussi de noter que les sociétés immobilières n’investissent généralement pas dans l’immobilier résidentiel, mais majoritairement dans des projets à caractère commercial. Toutes ces raisons expliquent pourquoi les actions d’une société immobilière sont plus risquées pour les investisseurs.

L’agio, un paramètre essentiel pour les fonds immobiliers

Lorsqu’ils achètent une part de fonds immobilier, les investisseurs paient une majoration appelée agio. Le fait que les investisseurs étaient disposés à payer des majorations ou agios élevés pour leurs placements montre l’importance des placements immobiliers ces dernières années. L’agio désigne la différence entre le prix payé par l’investisseur par part par rapport à la valeur calculée des biens immobiliers inclus dans le fonds (valeur nette d’inventaire). L’évaluation des biens immobiliers d’un portefeuille de fonds a lieu une ou deux fois par an et est donc relativement statique.

Du fait de la forte demande en fonds immobiliers, des agios excédant largement 30 % n’avaient rien d’inhabituel jusqu’à récemment. Pour quelles raisons ? L’agio d’un fonds immobilier est constitué de différents éléments. Il comprend notamment des primes pour la diversification et la liquidité du placement ainsi que pour la protection offerte par un fonds réglementé et surveillé. De plus, l’agio est sensiblement influencé par une pratique d’évaluation plutôt conservatrice et des règles de comptabilité sévères pour les évaluations des biens immobiliers.

Cet été, les agios élevés ont été corrigés à la baisse en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la pression vendeuse d’investisseurs principalement institutionnels de placements immobiliers, avec pour conséquence une chute des agios sous le seuil de 10 % dans tous les fonds immobiliers cotés.

En Suisse, actuellement, quelque 40 % des fonds immobiliers présentent même une décote par rapport à la valeur nette d’inventaire, ce qui signifie que le prix des parts est plus avantageux que la valeur proportionnelle des biens immobiliers détenus. De telles déclarations doivent toujours être considérées avec prudence, car il n’existe pas une seule valeur réelle pour un bien immobilier donné, mais des méthodes de calcul complexes aux innombrables variables et différentes dates de référence.

Il est toutefois incontestable que pour les investisseurs, les fonds immobiliers suisses sont nettement plus avantageux que l’an passé.

 

Opportunités et risques du marché immobilier

Des taux d’intérêt en hausse nuisent à l’immobilier. La règle suivante s’applique : lorsque les intérêts grimpent, les coûts de financement augmentent et les rendements baissent. Les placements immobiliers perdent de leur attrait. Toutefois, dans ce domaine également, la Suisse constitue une sorte d’exception à la règle. Les surfaces en réserve sont rares et, en même temps, l’économie et la migration sont stables. En Suisse, l’offre de biens immobiliers (résidentiels) est bien sûr limitée, alors que la demande devrait se maintenir pour diverses raisons. Dans le contexte actuel d’inflation, le domaine de l’immobilier commercial notamment offre lui aussi des opportunités. En effet, les contrats de bail indexés « intègrent » en quelque sorte une protection contre l’inflation.

Malgré toutes les turbulences menaçantes, nombreux sont les experts qui continuent à juger les placements immobiliers attrayants à long terme, certains pensant même qu’il s’agit d’un moment favorable pour s’engager du fait de la baisse des agios.


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